NY LEJELOV
TRÆDER I KRAFT
1. JULI 2022

Realitetsændringer eller kodificering? Ny lejelov pr. 1. juli 2022

Nu er sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven en realitet. Lovsammenskrivningen er en udmøntning af et politisk forlig fra 2014 om forenkling og modernisering af lejelovgivningen, der af de fleste opfattes som vanskelig forståelig og uoverskuelig. Indenrigs- og Boligministeriet har tilsigtet at videreføre gældende ret, men ved nærmere undersøgelse af den nye lejelov, og særligt lovbemærkningerne hertil, kan det konstateres, at gældende ret ikke i alle tilfælde blot videreføres ved sammenskrivningen.

Det belyser vi nedenfor.

Realitetsændringer af det almindelige ejendomsbegreb

I den nye lejelovs § 8 sker der, ifølge Indenrigs- og Boligministeriet, en kodificering af det allerede gældende almindelige ejendomsbegreb i den tidligere lejelov. Hermed defineres ”ejendom” som det almindelige ejendomsbegreb, som også fremgår af erhvervslejelovens § 3, dvs. den matrikulære afgrænsning. I den tidligere lejelov er der ikke samme definition af ”ejendom”, men begrebet figurerer i flere bestemmelser,  og er i praksis set fortolket forskelligt afhængig af bestemmelsen og den konkrete sammenhæng. Vi mener derfor, at definitionen i den nye lejelov kan føre til en materiel ændring af retsstillingen og ikke blot er en kodificering af gældende ret. Det bemærkes, at det udvidede ejendomsbegreb videreføres uændret.

I dommen U 2013.1530 H anvendte Højesteret f.eks. principperne fra det udvidede ejendomsbegreb til at fastslå, at flere bygninger på én matrikel i relation til hensættelser og bindingspligten (tidligere BRL §§ 18 og 18 b) skulle anses som én ejendom. Såfremt det matrikulære ejendomsbegreb havde fundet anvendelse, havde en vurdering af yderligere betingelser ikke været nødvendig.

Desuden kan en praksis med udgangspunkt i en bygningsmæssig fremfor matrikulær sondring i relation til hensættelser og bindingspligten ses i ældre utrykt retspraksis fra byretterne og Østre Landsrets dom af 13. maj 1986, sag 368/1985, hvor der skal betales forskellige satser på baggrund af den enkelte bygnings opførelsesår på trods af, at bygningerne er beliggende på samme matrikel.

Hvilket ejendomsbegreb, der finder anvendelse ved fri lejefastsættelse, er for nuværende uklart, idet der ikke ses at være taget direkte stilling til det i retspraksis. Byretsdommen T:BB 2019.113 B tyder på, at der anlægges en matrikulær sondring, men i sin begrundelse henviser byretten til det udvidede ejendomsbegreb og tager alene stilling til, at der er varslet en lejeforhøjelse efter det lejedes værdi og ikke administreret med fri leje. Dette skaber et uklart billede af retstilstanden.

Samtidig var formålet med indførelsen af reglerne om fri lejefastsættelse at give ejere et incitament til at opføre nye bygninger, som kunne udlejes til fri leje. Med det matrikulære ejendomsbegreb forsvinder incitamentet, hvis en nyopført bygning opføres på en matrikel, hvor der allerede er en bygning, som er omfattet af et andet lejefastsættelsesprincip.

Med den matrikulære definition af ”ejendom” i den nye lejelov vil satsen for henlæggelser for nogle bygninger således kunne ændre sig, og nogle nyopførte ejendomme vil potentielt skulle ændre lejefastsættelsesprincip fra fri leje til omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi. Det har næppe været hensigten.

Mulig udvidelse af tilbudspligten ved spaltning

En anden ændring med den nye lejelov, som er værd at bemærke, er § 198, stk. 1, 1. pkt., der definerer tilbudspligtens anvendelsesområde. ”Spaltning” er tilføjet til bestemmelsen. Det er Ministeriets hensigt at videreføre gældende ret. I nuværende retspraksis er det dog ikke endeligt fastslået, hvorvidt spaltning indirekte er omfattet af tilbudspligtens anvendelsesområde, hvorfor der potentielt er tale om en utilsigtet realitetsændring ved udvidelsen af bestemmelsens ordlyd. I højesteretsdommen U 1993.868 H er der anlagt en indskrænkende fortolkning af tilbudspligten. Dommen omhandler alene en bestemt del af tilbudspligten, og det kan derfor ikke med sikkerhed siges, hvilken udstrækning dommen har. Højesterets principielle bemærkninger om tilbudspligtens indgribende karakter for ejer af ejendommen synes dog at tale imod, at de tidligere regler om tilbudspligt også omfatter spaltningstilfælde, når dette ikke fremgår eksplicit af den tidligere lejelov.

Ny mulighed for at undtage syn og skøn ved udførelse af tilbudspligt

Der sker en udvidelse af tilbudspligten ved, at det med lovændringen bliver muligt at undlade syn og skøn til fastsættelse af værdien af en ejendom i et selskab, hvor selskabet kun ejer den tilbudspligtige ejendom. Der tages ikke højde for, hvilke passiver selskabet har, der ellers i høj grad kan påvirke selskabets værdiansættelse, herunder opgørelsen af egenkapitalen i selskabet, uden nødvendigvis at påvirke ejendommens værdi. Lejerne skal ikke tilbydes selskabet, men alene ejendommen i selskabet. Der opstår derfor væsentlig risiko for, at udlejer kan påtvinges at tilbyde lejerne ejendommen til en for lav værdiansættelse, der ikke reelt er overensstemmende med ejendommens markedsværdi. Denne ændring forekommer derfor uhensigtsmæssig.

Yderligere ændringer af tilbudspligten pr. 1. januar 2023

Udover ikrafttræden af den nye lejelov er der et nyt ændringsforslag om tilbudspligt under behandling. Såfremt ændringsforslaget bliver vedtaget, vil det træde i kraft den 1. januar 2023. Det er særligt bemærkelsesværdigt, at der er lagt op til en væsentlig udvidelse af tilbudspligtens anvendelsesområde. Med lovforslaget vil tilbudspligten blive udløst i alle tilfælde af kontrolskifte, såsom hvor majoriteten af aktier eller anparter i ejendomsselskabet overdrages i kontrast til de nugældende regler, hvor tilbudspligten først udløses, når stemmemajoriteten samles hos én erhverver. Der er ligeledes lagt op til, at tilbudspligten vil blive udløst i tilfælde, hvor der sker overdragelse af den bestemmende indflydelse i ejendomsselskabets moderselskab. Der må samlet set forventes væsentlige ændringer i forhold til nugældende retspraksis.

Kontakt

Ønsker I hjælp til at navigere i den nye lejelov, kan I kontakte advokat Julie Heegaard Pedersen eller vores kommende advokatfuldmægtig, cand.jur. Thea Nørgaard.

VIL DU VIDE MERE?